강남구 대치동의 대표적인 재건축 아파트인 우선미(우성, 선경, 미도)와 은마아파트의 최근 가격 동향이 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 토지거래허가구역 해제 이후 가격 변동과 투자 전망을 살펴보겠습니다.
은마아파트, 토지거래허가구역 제외에도 신고가 행진
토지거래허가구역 해제 지역이 아닌 서울 재건축 아파트 단지에서도 신고가가 나오고 있습니다. 투기 과열 가능성을 이유로 해제 지역에서 제외된 은마아파트에서 전용 76㎡(31평)이 신고가로 거래되었습니다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 은마아파트 전용 76㎡은 지난달 14일 28억원에 거래돼 최고가를 경신했습니다. 같은 달 12일 토지거래허가구역 해제 지역에서 제외됐음에도 불구하고 이틀 만에 신고가가 나온 것입니다. 전용 84㎡는 지난 1월 17일 30억4000만원의 최고가 거래가 발생한 바 있습니다.
은마아파트는 재건축 안전진단이 통과돼 투기 과열 가능성으로 토지거래 허가구역이 유지된 아파트 14곳 중 하나입니다.
우선미(우성, 선경, 미도) 단지의 최근 움직임
한보미도맨션 1, 2차 전용 135㎡(약 41평)는 현재 13억 5,000만원에 매물이 나와 있으며, 최근 거래 가격은 8억 5,000만원/200으로 확인됩니다. 토지거래허가구역이 유지되고 있어 거래에 제약이 있지만, 재건축 기대감으로 잠재 가치는 높게 평가받고 있습니다.
개포우성 2차 전용 127㎡에서도 지난달 15일 50억5000만원의 신고가 거래가 발생했습니다. 이 거래 역시 토지거래허가구역 해제 제외 후 나왔습니다.
현금부자들의 강남 상급지 선호 현상
전문가들은 강남 주요 상급지의 상승거래가 이어질 수 있다는 분석입니다. 특히 일반 대출이 나오지 않는 고가 아파트 거래에서 현금부자들의 수요가 꾸준하다는 전망입니다. 허가구역에 묶여 있어도 매매가 원천 금지된 것이 아닌 만큼, 가격 변동은 계속 발생할 수 있고, 상급지 상승 거래도 이어질 것으로 관측됩니다.
정부의 모니터링과 시장 영향
서울시와 정부가 부동산 가격 모니터링에 나선 만큼 조정 여지도 있습니다. 서울시는 모니터링 후 투기 행위 등이 발생하면 토지거래허가구역 재지정을 즉시 추진하겠다고 밝힌 바 있습니다.
최상목 대통령 권한대행 부총리 겸 기획재정부 장관도 지난달 28일 주재한 거시경제금융회의에서 강남 3구 등 서울 일부지역 부동산 가격 상승폭 확대 조짐에 따라 관계부처 합동 시장동향 모니터링을 요청했습니다.
대치동 학세권의 장기 투자 전망
NH투자증권의 '대치동 심층분석' 보고서에 따르면, 대치동 실거래가는 지난 1월 기준 3.3㎡당 8334만원을 기록하며 전고점이었던 2022년 6월 대비 약 109% 수준까지 상승했습니다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 연구위원은 "최근 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 토지거래허가구역 해제로 인해 강남권 아파트 가격의 지지선이 상승하고 하방 경직성이 강화되는 효과는 당분간 지속될 것"이라고 말했습니다.
다만 "대치동은 직접적인 영향권 아래 흐름이 이어지겠으나, 주요 재건축 사업장은 여전히 토지거래허가구역으로 지정되어 있고, 투기과열지구 규제가 남아있어 탄력이 제한적일 가능성 또한 상존한다"고 전했습니다.
투자자 관점에서 본 우선미 vs 은마아파트
- 재건축 진행 속도: 은마아파트가 우선미 단지보다 조합설립인가 등 재건축 추진이 좀 더 앞서 있습니다. 대치 미도를 제외한 대부분의 단지가 조합설립인가 이후 단계로 접어들었습니다.
- 가격 변동성: 토지거래허가구역 지정 유지로 인해 두 단지 모두 거래는 제한적이지만, 은마아파트가 신고가 경신 속도가 더 빠른 편입니다.
- 미래 가치: 중대형 평형 위주의 재건축이 진행 중이며, 두 단지 모두 재건축 이후 가치 상승 잠재력이 높습니다.
- 투자 리스크: 정부의 규제 변화와 재건축 진행 속도에 따른 리스크가 존재합니다. 토지거래허가구역 재지정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
대치동 아파트 시장은 재건축 기대감과 사업 속도가 가격과 외부 유입 수요를 결정짓는 장기 핵심 요소가 될 전망입니다. 투자자들은 정부 정책 변화와 재건축 진행 상황을 면밀히 모니터링하며 접근해야 할 것입니다.
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