이재명 대통령의 당선이 확실시되면서 부동산 시장은 새로운 국면을 맞이하게 되었습니다. 이재명 대통령은 문재인 정부의 부동산 정책과는 차별화된 접근법을 제시하며 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"는 입장을 분명히 해왔습니다. 앞으로의 부동산 시장 변화를 다각도로 살펴보겠습니다.
## 정책 기조의 변화: '문재인 정부와 다른 길'
이재명 대통령이 추구하는 부동산 정책의 핵심은 '세금 규제 완화'와 '공급 확대'입니다. 이는 문재인 정부의 수요 억제 중심 정책에서 크게 방향을 전환한 것으로, "세금으로 집값을 잡지 않겠다"는 발언에서 그 의도를 명확히 읽을 수 있습니다.
이재명 대통령은 지난 5월 라디오 인터뷰에서 "진보 정권은 기본적으로 세금을 부과한다든지, 소유를 제한한다든지 수요 억제 정책을 했다. 그런데 시장이 이걸 이겨내더라"라고 말하며 정책 전환의 배경을 설명했습니다.
또한 "부동산 정책은 손댈 때마다 문제가 된다"며 "가급적 손대지 않아야 한다"고 강조했고, 과거 자신이 주장했던 국토보유세에 대해서도 "수용성이 너무 떨어진다"며 사실상 철회 입장을 밝히기도 했습니다.
## 주요 부동산 정책 방향
### 1. 주택 공급 확대 중심 정책
- **4기 신도시 개발**: 교통이 편리한 스마트 신도시 개발 추진
- **재개발·재건축 활성화**: 용적률 상향 및 분담금 완화를 통한 진입장벽 낮추기
- **3기 신도시 용적률 확대**: 전문가들은 300~350% 수준으로 상향해 약 25만 가구 추가 공급 가능성 제시
- **도심 공공주택 복합사업**: 고품질 공공임대주택 확대
### 2. 세제 정책 방향
- **과도한 세금 부과 지양**: "집값은 경제 볼륨에 따라 오를 수밖에 없다"는 인식 바탕
- **국토보유세 철회**: 과거 공약과 달리 수용성 문제로 추진하지 않을 전망
- **재건축 초과이익환수제**: 아직 명확한 입장 표명은 없으나, 전문가들은 폐지 필요성 제기
### 3. 이중 트랙 접근: 수도권과 지방 차별화
- **수도권**: 재건축·재개발 규제 완화, 노후 도심 정비 활성화
- **지방**: 미분양 적체 해소를 위한 세제 지원, 양도세 감면 등 파격적 지원 가능성
## 부동산 시장에 미칠 영향
### 단기적 영향
1. **서울 아파트 가격 상승 가능성 높음**
- 공급 부족 상황이 당분간 지속될 전망(서울 아파트 입주 물량: 2025년 약 4만7천가구 → 2026년 2만4천가구로 급감)
- 금리 인하 추세와 맞물려 매수심리 자극 요인으로 작용
2. **재건축·재개발 사업 활성화**
- 용적률 상향, 분담금 완화 등 규제 완화로 사업성 개선 기대
- 강남 등 재건축 호재 지역 집값 상승 압력 증가
3. **정책 구체화까지 관망세 예상**
- 이재명 대통령의 공약이 구체적인 실행 계획으로 전환되기까지 시간 소요
- 정책 불확실성으로 인한 일시적 관망 가능성
### 중장기적 영향
1. **수도권-지방 부동산 양극화 심화**
- 서울 중심의 집값 상승세와 지방 부동산 침체 심화
- 미분양 문제(전국 준공 후 미분양 주택 2만6천422가구 중 83%가 지방에 집중)
2. **아파트-비아파트 간 가격 격차 확대**
- 전세사기 여파로 비아파트 기피 현상 지속
- 아파트 선호 현상 심화로 가격 격차 확대
3. **공급 확대 정책의 점진적 효과**
- 공급 확대 정책은 중장기적으로 효과가 나타날 전망
- 4기 신도시 등 대규모 개발은 임기 내 완료 어려울 수 있음
## 주목해야 할 변수들
1. **구체적인 정책 집행 속도**
- 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원: "공급 계획을 구체화한 청사진을 제시해야... 실천 속도가 시장 안정의 관건"
2. **집값 상승 시 정책 변화 가능성**
- 권대중 서강대 교수: "집값이 오르면 국토보유세를 다시 거론하거나 종합부동산세를 강화할 가능성도 있다"
3. **재건축 초과이익환수제(재초환) 폐지 여부**
- 전문가들은 재초환 폐지 필요성을 강조하나 아직 이재명 대통령의 명확한 입장 표명 없음
4. **금리 정책과의 연계성**
- 최근 금리 인하 추세가 주택시장에 미치는 영향
- 주택담보대출 금리 3%대 진입으로 매수 여력 증가
## 전문가 평가 및 제언
1. **박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수**:
"3기 신도시 용적률을 300~350% 수준으로 상향하면 25만가구 정도를 쉽게 늘릴 수 있다"
2. **권대중 서강대 부동산학과 교수**:
"3기 신도시를 조기에 분양하고, 용적률 등 규제 완화로 도심 주택 공급량을 늘리는 게 급선무"
3. **김준형 명지대 부동산학과 교수**:
"주택 정책과 지역균형발전 정책을 연계해 핵심 지역에 몰리는 주택 수요를 어떻게 해소할지 전략이 필요"
## 결론
이재명 대통령의 부동산 정책은 문재인 정부와는 확연히 다른 방향을 제시하고 있으며, 시장 원리를 존중하는 접근법이 특징입니다. 세금으로 집값을 잡기보다는 주택 공급 확대에 중점을 두고, 재건축·재개발 활성화를 통한 도심 주택 공급 확대가 핵심 전략이 될 전망입니다.
그러나 단기적으로는 공급 부족과 금리 인하 추세로 서울 중심의 집값 상승 가능성이 높고, 지방과 수도권의 양극화는 더욱 심화될 수 있습니다. 따라서 새 정부가 얼마나 빨리 구체적인 부동산 정책을 제시하고 실행에 옮기느냐가 시장 안정의 관건이 될 것으로 보입니다.
마지막으로, 부동산 시장에 영향을 미치는 요인은 정책뿐만 아니라 금리, 인구 구조, 경제 상황 등 다양하므로 시장 참여자들은 이러한 요소들을 종합적으로 고려한 의사결정이 필요합니다.
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