최근 서울 강남3구와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역(토허제)으로 지정되면서 부동산 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 이번 조치는 지난달 토허제 해제 이후 급등한 집값을 안정화하기 위한 정부의 강력한 대응책인데요. 과연 이로 인해 부동산 시장은 어떻게 변화할까요?
토허제 확대 지정, 그 배경과 범위
서울시는 3월 24일부터 9월 말까지 약 6개월간 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트를 대상으로 토허제를 확대 지정했습니다. 이는 약 2,200개 단지, 40만 가구에 해당하는 규모입니다.
이번 조치의 배경은 지난달 13일 잠실, 삼성, 대치, 청담동 일대를 토허제에서 해제한 후 해당 지역 집값이 평균 3.7% 상승하고, '갭투자' 의심 거래가 크게 증가했기 때문입니다. 오세훈 서울시장도 "규제 철폐 차원에서 토허제를 풀면서 강남3구를 중심으로 급등 현상이 나타난 것은 정말 뼈아프게 생각한다"고 토허제 해제의 실책을 인정했습니다.
토허제가 집값에 미치는 영향
토허제 확대 지정으로 인해 단기적으로는 집값 상승세가 주춤할 것으로 예상됩니다. 토허제가 적용되면 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 주택 구매가 제한되고, 허가 없이는 거래할 수 없어 투기 수요가 크게 감소하기 때문입니다.
특히 전세를 끼고 주택을 구매하는 '갭투자'가 어려워지면서 투자 수요가 크게 위축될 것으로 보입니다. 정부와 서울시도 이번 조치로 "집값 상승 요인을 차단하겠다"는 의지를 분명히 했습니다.
그러나 장기적으로는 강남3구와 용산구의 실수요자들의 구매 의지는 크게 떨어지지 않을 것으로 예상됩니다. 이 지역은 교육, 교통, 생활 인프라 등의 이점으로 인해 실수요 측면에서의 선호도가 높기 때문입니다.
풍선효과와 추가 규제 가능성
토허제 지정으로 인해 규제 대상이 아닌 인접 지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 발생할 가능성이 높습니다. 서울시와 정부는 이러한 가능성에 대비해 마포, 성동, 강동구 등 인근 지역에 대한 모니터링을 강화하고, 필요시 추가 규제를 검토하겠다고 밝혔습니다.
오세훈 시장은 "추후에도 풍선효과로 혜택을 보는 지역이 나타난다면 가격 안정을 위해 추가 규제를 적용하겠다"는 의지를 드러냈습니다. 또한 정부는 시장 과열이 지속될 경우 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정도 검토하고 있습니다.
전문가 예측: 6개월 후 어떻게 될까?
토허제는 6개월간 한시적으로 적용되는 '비상조치'이지만, 6개월 후에도 시장 상황에 따라 연장되거나 추가 지정될 가능성이 있습니다. 박상우 국토부 장관은 "6개월 이후에는 여러 정치·경제적인 상황이 바뀌어 있을 수 있다"며 경제 상황, 통화량, 정치여건 등을 종합적으로 고려해 결정할 것이라고 밝혔습니다.
부동산 시장 전문가들은 토허제 만으로는 강남 일대의 집값을 장기적으로 안정시키기 어렵다고 보고 있습니다. 실질적인 주택 공급 확대와 함께 금리 정책, 대출 규제 등 다양한 정책이 병행되어야 효과를 볼 수 있을 것으로 예측합니다.
결론적으로, 토허제 확대 지정으로 인해 단기적으로는 강남3구와 용산구의 집값 상승세가 둔화될 것으로 보이지만, 실수요자들의 구매 의지는 여전히 유지될 가능성이 높습니다. 또한 규제 강화로 인한 풍선효과와 6개월 후 토허제 해제 시 발생할 수 있는 반등 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 것입니다.
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